Przetargowe i bezprzetargowe formy zbycia nieruchomości w praktyce, orzecznictwie

2. Zapewnienie wymogu jawności przy gospodarowaniu nieruchomościami w trybie przetargowym i bezprzetargowym.

• Wykaz nieruchomości przeznaczonych do zbycia. Omówienie praktycznej problematyki publikacji wykazu, zmiany treści wykazu, określania ceny nieruchomości w wykazie oraz wyznaczania terminu na realizację prawa pierwszeństwa.
• Czy wykaz powinien być sporządzany jeżeli przedmiotem zbycia ma być część nieruchomości (niewyodrębniony lokal mieszkalny lub jedna z kilku działek ewidencyjnych objętych tą samą księgą wieczystą)?
• Czy wykaz nieruchomości powinien być ogłoszony po uzyskaniu uchwały/zarządzenia zezwalającego na zbycie czy też musi być ogłoszony przed taką uchwałą. Czy uchwała/zarządzenie wydane przed wykazem jest nieważna? Omówienie orzecznictwa i aktualnej praktyki w tym zakresie.
• Wykaz nieruchomości, a sprzedaż lokalu na wniosek jego najemcy – odrębności i szczególne regulacje w kontekście prawa pierwszeństwa najemcy na czas nieoznaczony.
• Zasady podawania do publicznej wiadomości informacji o zmianach i korektach treści wykazu.
• Wykaz jako załącznik do zarządzenia. Zmiana lub uchylenie zarządzenia jako skutek zmian wykazów oraz rezygnacji ze zbycia nieruchomości.

3. Podstawy rozporządzenia nieruchomością publiczną bez przetargu.

• Pierwszeństwo w nabyciu nieruchomości publicznej. Praktyczne ujęcie stosowania przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami dotyczących pierwszeństwa jako podstawy do nabycia nieruchomości bez przetargu. Sposób poszerzenia katalogu osób uprawnionych do pierwszeństwa i uwagi praktyczne w tym zakresie.
• „Nieruchomość przyległa”, „poprawienie warunków zagospodarowania”, „niemożność zagospodarowania jako samodzielnej nieruchomości” – omówienie problematyki w oparciu o aktualne orzecznictwo sądów administracyjnych.
• Bezprzetargowe zbywanie zabudowanej nieruchomości na rzecz dzierżawców – szczegółowe omówienie aktualnych kierunków interpretacji tej podstawy zbycia.
• Sprzedaż nieruchomości w trybie bezprzetargowym na podstawie wniosku wieczystego użytkownika po nowelizacji ustawy o gospodarce nieruchomościami z 2023r. Omówienie aktualnej praktyki stosowania znowelizowanych przepisów.

4. Organizacja i przeprowadzenie rokowań z nabywcą w ramach zbywania nieruchomości w trybie bezprzetargowym.

• Cena nieruchomości zbywanej bez przetargu. Szczególne zasady ustalania ceny w wykazie oraz toku rokowań. Problematyka podwyższania ceny ponad wartość operatu szacunkowego oraz doliczania kosztów ubocznych do transakcji zbycia.
• Rokowania w przedmiocie zbycia nieruchomości – cena ustalona w rokowaniach a cena w wykazie. Uzgodnienia w przedmiocie ponoszenia przez nabywcę kosztów wyceny w świetle stanowisk pokontrolnych NIK.
• Czas prowadzenia rokowań w ramach zbycia bez przetargu. Odstąpienie od rokowań i odstąpienie od zawarcia umowy pomimo podpisanego protokołu z rokowań? Czy jest to prawnie dopuszczalne?
• Aktualność operatu szacunkowego w procedurach zbywania nieruchomości bez przetargu – ustalenie ceny na podstawie nieaktualnego operatu w dokumentach pokontrolnych NIK.
• Czy sprzedaż nieruchomości na podstawie żądania wieczystego użytkownika, na podstawie przepisów epizodycznych wprowadzonych nowelizacją z 2023r. to sprzedaż bezprzetargowa? W jakim zakresie do realizacji żądania możemy stosować przepisy o sprzedaży bezprzetargowej?
• Rozliczenie nakładów a udzielenie bonifikaty przy sprzedaży bez przetargu – omówienie poglądów NIK.
• Rozkładanie ceny sprzedaży nieruchomości na raty – praktyczne stosowanie przepisów art. 12a i art. 70 ugn.
• Czy rozłożenie ceny na raty może być pomocą publiczną? – praktyczne omówienie zagadnienia.

Dzień II

5. Ogłoszenie, organizacja i przeprowadzenie przetargu oraz rokowań w trybie ustawy o gospodarce nieruchomościami i rozporządzenia wykonawczego.

• Ustalanie ceny wywoławczej w przetargach i rokowaniach w świetle przepisów ugn oraz wypowiedzi NIK. Wymóg uwzględnienia w cenie podatku VAT, a zasady obliczania minimalnej wysokości wadium oraz postąpienia w przetargu;
• Aktualność operatu szacunkowego określającego wartość nieruchomości na potrzeby ustalenia ceny – omówienie informacji pokontrolnych NIK opublikowanych w latach 2021 - 2023.
• Uczestnik przetargu. Kwalifikowanie osób zainteresowanych do uczestnictwa w przetargu – warunki ustawowe oraz dodatkowe wymogi organizatora przetargu.
• Małżonkowie, pełnomocnicy, osoby działające wspólnie, spółki i inne osoby prawne jako uczestnicy przetargu. Omówienie istotnych zagadnień prawnych związanych z dopuszczeniem tych kategorii podmiotów do przetargu oraz zawieraniem z nimi umowy sprzedaży po przetargu.
• Art. 39 ugn – praktyczne zastosowanie przepisu w zestawieniu z obowiązkiem publikacji wykazu oraz ewentualnymi zmianami w zakresie wyceny nieruchomości.
• Rokowania po drugim przetargu – zasady i tryb przeprowadzenia, ustalanie ceny wywoławczej do rokowań oraz dopuszczalne kierunki negocjacji w ramach rokowań.

6. Wadium przetargowe.

• Omówienie aktualnego orzecznictwa oraz stanowiska NIK w sprawie badania prawidłowości wnoszenia wadium w przetargu.
• Prawidłowość wniesienia wadium w przypadku wadium wnoszonego przez osobę trzecią, małżonka lub podmioty wspólnie uczestniczące w przetargu.
• Wniesienie wadium jako podstawa zakwalifikowania uczestnika do przetargu. Pojęcie uczestnika przetargu a identyfikacja podmiotu wnoszącego wadium. Kto jest uczestnikiem przetargu i nabywcą nieruchomości w przypadku małżonków i które z nich musi wnieść wadium w przetargu?

7. Komisja przetargowa.

• Zasady powoływania i funkcjonowania komisji w procedurze przetargowej pozwalające na zapewnienie ważności czynności komisji.
• Problematyka regulaminu komisji przetargowej oraz zakresu regulacji regulaminowych.

8. Zamknięcie przetargu i zawarcie umowy w wyniku przetargu.

• Rozstrzygnięcie a zamknięcie przetargu – porównanie pojęć i omówienie ich znaczenia w praktyce realizacji przetargów.
• Podpisanie protokołu z przetargu w przetargu pisemnym i w przetargu ustnym - znaczenie podpisana protokołu jako zdarzenia prawnego w kontekście rozstrzygnięcia/zamknięcia przetargu.
• Odwołanie z ważnych przyczyn i unieważnienie przetargu – omówienie problematyki z uwzględnieniem orzecznictwa sądów powszechnych i SN.
• Odstąpienie od zawarcia umowy sprzedaży w wyniku przetargu - jego przesłanki i skutki prawne.
• Zatrzymanie wadium wpłaconego przez nabywcę wyłonionego w przetargu. Jakie są przesłanki prawne pozwalające/nakazujące zatrzymanie wadium.
• Umowa sprzedaży nieruchomości w wyniku przetargu. Czy strony mogą zawrzeć w niej postanowienia nie wynikające z ogłoszenia i z warunków przetargu?