Jak działa bonifkata na wykup lokalu komunalnego?

Kiedy można uzyskać bonifikatę na wykup mieszkania komunalnego? Na jakich zasadach działają obniżki cen i kiedy trzeba bonifikatę zwrócić?

Jednym z zadań własnych gminy jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych jej mieszkańców. Oznacza to, że gmina powinna podejmować działania, które umożliwiają ludziom, którzy nie są w stanie pozyskać tytułu prawnego do lokalu mieszkalnego na warunkach rynkowych, zamieszkiwanie w godnych warunkach. Własny charakter tego zadania powoduje, że sposób realizacja tego zadania w praktyce jest zindywidualizowany i dostosowany do potrzeb poszczególnych potrzeb wspólnych samorządowych.

W praktyce realizacja tego zadania polega między innymi na zarządzaniu lokalami komunalnymi, czyli mieszkaniami należącymi do gminy, które są udostępniane osobom o niskich dochodach . Gmina zapewnia również lokale socjalne i zamienne, na przykład dla osób eksmitowanych lub znajdujących się w trudnej sytuacji życiowej. W razie potrzeby wskazuje tymczasowe pomieszczenia, kiedy trzeba nagle przekwaterować mieszkańca, na przykład w wyniku wyroku sądu.

W realizacji swoich obowiązków gmina może współpracować z instytucjami społecznymi, takimi jak społeczne agencje najmu, które pomagają zarządzać mieszkaniami i wspierać lokatorów. Oprócz tego samorząd lokalny ma obowiązek planować rozwój mieszkalnictwa, co oznacza m.in. przygotowywanie strategii mieszkaniowych i planowanie inwestycji, w tym budowy nowych lokali komunalnych.

Na jakich zasadach udostępniane są lokale komunalne?

Lokale komunalne, czyli mieszkania należące do mieszkaniowego zasobu gminy, są udostępniane mieszkańcom na podstawie umów najmu, a nie są przekazywane na własność. Udostępniane są najczęściej w formie umowy najmu na czas nieoznaczony. Oznacza to, że lokator może mieszkać w lokalu tak długo, jak spełnia warunki umowy i nie ma podstaw do jej wypowiedzenia. Chyba, że sam lokator zażąda, aby umowa została zawarta na czas oznaczony. Taka sytuacja może dotyczyć np. osób w trudnej sytuacji życiowej, którym lokal przyznano czasowo. Co ważne, właściciel (czyli gmina) nie może uzależniać zawarcia umowy od tego, czy lokator złoży żądanie umowy czasowej – to musi być dobrowolna decyzja mieszkańca.

Najem lokalu komunalnego nie prowadzi do nabycia własności. Lokatorzy mają prawo korzystać z lokalu, ale nie stają się jego właścicielami. Mieszkanie to pozostaje w zasobie gminy i może być odzyskane przez samorząd w określonych sytuacjach, na przykład gdy lokator nie wywiązuje się z obowiązków umownych, podnajmuje lokal bez zgody albo posiada inne mieszkanie w tej samej lub pobliskiej miejscowości.

Umowy najmu komunalnego często wiążą się z obowiązkiem uiszczania czynszu, który jest ustalany przez gminę, z uwzględnieniem m.in. standardu lokalu i jego lokalizacji. W przypadku gospodarstw domowych o niskich dochodach możliwe jest uzyskanie obniżek czynszu.

Jak działają bonifikata na wykup mieszkania?

Bonifikata to obniżka ceny sprzedaży nieruchomości należącej do jednostki samorządu terytorialnego, w szczególności gminy, udzielana określonym nabywcom na preferencyjnych warunkach. Bonifikaty są formą wsparcia, która umożliwia mniej zamożnym mieszkańcom wykup lokali komunalnych, w których mieszkają na podstawie umowy najmu.

W kontekście wykupu lokali komunalnych bonifikata oznacza, że najemca lokalu mieszkalnego może nabyć go od gminy po cenie niższej niż jego wartość rynkowa. Udzielenie bonifikaty nie jest obowiązkiem gminy – decyzję w tej sprawie podejmuje rada gminy w drodze uchwały. Uchwała ta określa między innymi warunki, kryteria przyznawania bonifikaty, jej wysokość oraz przypadki, w których może ona zostać cofnięta, na przykład w razie sprzedaży lokalu w określonym czasie po wykupie.

Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami[1], sprzedaż nieruchomości komunalnych może nastąpić w drodze bezprzetargowej na rzecz dotychczasowego najemcy, jeżeli spełnione są warunki określone przez radę gminy. To właśnie w takiej sytuacji możliwe jest zastosowanie bonifikaty. Najemcy, którzy przez dłuższy czas zamieszkiwali lokal i terminowo regulowali opłaty, często mają pierwszeństwo w jego wykupie.

Warto podkreślić, że bonifikata nie jest prawem przysługującym z mocy ustawy – jej przyznanie i wysokość zależą od polityki mieszkaniowej danej gminy i mogą się różnić w zależności od uchwał podjętych przez właściwą radę gminy.

Kiedy trzeba zwrócić bonifikatę?

Prawo do bonifikaty przy wykupie lokalu komunalnego nie jest bezwarunkowe i można je utracić w określonych sytuacjach. Przede wszystkim gmina ma prawo uzależnić przyznanie bonifikaty od spełnienia warunków określonych w uchwale rady gminy, takich jak brak zaległości czynszowych, określony minimalny czas najmu lokalu czy zamieszkiwanie w nim na stałe. Jeżeli któryś z tych warunków nie zostanie spełniony, gmina może odmówić udzielenia bonifikaty lub cofnąć wcześniej wyrażoną zgodę na sprzedaż z jej zastosowaniem.

Zdarzają się też sytuacje, w których bonifikata musi zostać zwrócona już po wykupie lokalu. Dzieje się tak najczęściej wtedy, gdy nabywca sprzeda lub przekaże w darowiźnie wykupione mieszkanie przed upływem określonego terminu. Zasadą jest, że jeśli lokal został zbyty w ciągu pięciu lat od dnia nabycia, a nabywca skorzystał z bonifikaty, zobowiązany jest do jej zwrotu. Obowiązek ten nie dotyczy jednak sytuacji, gdy lokal został przekazany osobie bliskiej, takiej jak małżonek, dziecko, wnuk czy rodzic.

Zwrot bonifikaty polega na zapłacie do gminy kwoty odpowiadającej wysokości udzielonej obniżki ceny, powiększonej o wskaźnik inflacji. W niektórych przypadkach wysokość zwrotu może być proporcjonalnie obniżona, jeśli od dnia zakupu upłynęła część pięcioletniego okresu. Oznacza to, że im później nastąpi sprzedaż mieszkania, tym niższy może być obowiązek zwrotu.

Rada gminy może też wprowadzić wyjątki i przewidzieć sytuacje, w których nabywca nie będzie musiał zwracać bonifikaty mimo zbycia lokalu przed upływem pięciu lat. Może to dotyczyć na przykład trudnej sytuacji życiowej, pogorszenia warunków zdrowotnych lub konieczności przeprowadzki. W takich przypadkach decyzja należy do rady gminy i ma charakter uznaniowy.

Bonifikata jest zatem formą wsparcia, ale wiąże się z określonymi zobowiązaniami. Osoba korzystająca z preferencyjnych warunków wykupu lokalu powinna być świadoma, że jej działania po zakupie mieszkania mogą wpłynąć na konieczność zwrotu przyznanej ulgi.

Zapraszamy na szkolenia

Zapraszamy do udziału w szkoleniach organizowanych przez Fundację Rozwoju Demokracji Lokalnej, które oferują kompleksową wiedzę na temat gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy oraz zagadnień związanych z ochroną praw lokatorów.

Pierwsze ze szkoleń odbędzie się w Warszawie 27 maja 2025 roku w godzinach 09:30–14:30. Szkolenie pt. „Gospodarowanie zasobem mieszkaniowym gminy na podstawie ustawy o ochronie praw lokatorów oraz aktów prawa miejscowego”, dedykowane jest pracownikom wydziałów gospodarki lokalami urzędów gmin, zakładów gospodarki mieszkaniowej, TBS oraz zarządcom zasobów lokalowych, w tym spółdzielni mieszkaniowych.

Zapraszamy także na szkolenie p.n. "Jak skutecznie i legalnie weryfikować dochody najemców mieszkań komunalnych w 2025 roku", które odbędzie 17 czerwca 2025 r., w formule online w godzinach 09:00-14:00.

Jakub Dorosz-Kruczyński