Mieszkaniowy zasób gminy - zasady wynajmowania i gospodarowania zasobem lokalowym

Zajmiemy się m.in. problematyką dotyczącą spełnienia warunków koniecznych przy staraniu się przez wnioskodawców o lokal z zasobów gminy. Wyjaśnimy kto należy do kręgu osób zwanych lokatorami – jaki status prawny mają „domownicy”. Omówimy kwestie tytułu prawnego do lokalu nabytego z mocy prawa i zawartej umowy najmu. Poruszymy zagadnienia związane z codziennymi działaniami, takimi jak np. skuteczność korespondencji kierowanej do mieszkańców.

Omówimy przepisy dotyczące najmu zawarte w Kodeksie cywilnym, w tym kwestie: związane ze wspólnością najmu lokalu mieszkalnego w trakcie małżeństwa i po rozwodzie, dotyczące zasad kontynuacji najmu po śmierci najemcy czy też dotyczące praw i obowiązków ciążących na osobach bliskich po śmierci najemcy, który zamieszkiwał samotnie w lokalu. Przeanalizujemy prawa i obowiązki stron (zbywcy i nabywcy) w przypadku zbycia rzeczy najętej.

• Kompleksowo o najmie lokali gminnych – zrozumiesz, zastosujesz, unikniesz błędów.
• Praktyczne podejście – konkretne przypadki, orzeczenia, wyzwania dnia codziennego.
• Spotkanie z doświadczoną ekspertką 
• Dodatkowe akty prawne konieczne przy stosowaniu przedmiotowej ustawy.

Głównym celem szkolenia jest zapewnienie uczestnikom pełnego zrozumienia przepisów prawnych, procedur i kluczowych zagadnień związanych z najmem mieszkań.  

Co zyskujesz?

📌Zrozumienie zawiłości prawnych: najem, eksmisja, kaucja, bezumowne zamieszkiwanie, obowiązki gminy, odpowiedzialność majątkowa

📌Praktyczne odpowiedzi na pytania:

• Jakie są wymagania przy ubieganiu się o lokal mieszkalny z zasobów gminy na czas nieoznaczony i oznaczony?
• W jakich przypadkach lokatorowi przysługuje uprawnienie do lokalu zamiennego na czas nieoznaczony lub oznaczony?
• Jakie są zasady dotyczące kaucji jako zabezpieczenia pokrycia należności z tytułu najmu lokalu oraz jak się ją rozlicza?
• Jakie opłaty ponosi najemca w związku z zajmowaniem lokalu oraz osoba, która zamieszkuje lokal bezumownie. Kogo mogą dotyczyć konsekwencje nieponoszenia opłat z tytułu zamieszkiwania w lokalu? Jakie są różnice między czynszem a opłatami niezależnymi?
• Jak przebiega proces weryfikacji dochodów najemców oraz jakie są wyjątki od ogólnych zasad?
• Jakie są skutki prawne pozbawienia tytułu prawnego do lokalu przez wynajmującego, a także jakie są możliwości rozwiązania umowy najmu?
• W jakiej sytuacji gmina ma obowiązek płacić odszkodowanie z tytułu niedostarczenia lokalu socjalnego lub pomieszczenia tymczasowego osobie uprawnionej.

📌Umiejętność stosowania przepisów w praktyce – uchwały, orzeczenia, dokumentacja.

📌Wiedzę uporządkowaną w logiczny i przystępny sposób.

1. Omówienie podstawowych spraw i pojęć związanych z ustawą o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego w tym w szczególności:
• kogo dotyczy najem nawiązany na podstawie umowy i najem powstały na podstawie przepisu ustawy – dokonywanie zmian w dokumentacji, udowodnienie posiadania tytułu prawnego do lokalu nabytego w świetle obecnych lub wcześniej obowiązujących przepisów prawnych, lokale będące w dyspozycji określonych organów, a będące własnością gminy, eksmisja z lokalu a tytuł prawny do lokalu itp.,
• wyjaśnienie niektórych pojęć i zagadnień np.:  zamieszkiwanie, niezaspokojone potrzeby mieszkaniowe, co należy rozumieć przez tytuł prawny do lokalu, dochody przy ubieganiu się o lokal mieszkalny i przy staraniu się o obniżkę czynszu, skuteczność wypowiedzenia - wymogi, korespondencja odebrana i nieodebrana, odpowiedzialność byłych najemców za zdanie lokalu oraz inne ważne sprawy związane z tą problematyką.
2. Kto ma prawo do ubiegania się o zawarcie umowy najmu lub podnajmu lokalu i najmu socjalnego lokalu wchodzącego w skład mieszkaniowego zasobu gminy ( w tym: sprawa cudzoziemców)?
3. Omówienie spraw związanych z prawomocnymi wyrokami sądowymi nakazującymi opróżnienie lokalu i orzeczeniem o uprawnieniu do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu ( w tym: prawidłowość oferty itp. sprawy).
4. Przeznaczanie lokali gminnych do wynajmowania na czas trwania stosunku pracy.
5. Tworzenie przez gminę tymczasowych pomieszczeń w celu ich wynajmowania.
6. Przedłużanie umów najmu socjalnych lokali i tymczasowych pomieszczeń. 
7. Wynajmowanie lokali przez gminę od innych właścicieli w celu podnajmu.  
8. Wywiad środowiskowy - w jakich sytuacjach jest stosowany oraz jakie ma znaczenie. 
9. Uprawnienia najemców do lokali zamiennych ( w jakich sytuacjach taka umowa jest zawierana i na jakie okresy).
10. Zamiana lokali z uwzględnieniem dokonanych zmian nowelą z 13 czerwca 2019r. 
11. Kaucja jako zabezpieczenie pokrycia należności z tytułu najmu lokalu, m.in. sposób rozliczania w zależności od okresu w jakim była uiszczona.
12. Opłaty związane z używaniem lokalu lub pomieszczenia tymczasowego.
• czynsz jako opłaty zależne od właściciela w tym: zasady polityki czynszowej, podwyżki, obniżki itp. 
• opłaty niezależne od właściciela,
• odpowiedzialność osób zamieszkujących w lokalu lub pomieszczeniu za w/w opłaty.
13. Weryfikacja wysokości dochodów najemców  ( omówienie noweli z 13 czerwca 2019r. stanowiącej wyjątki od ogólnych zasad).
14. Pozbawienie tytułu prawnego do lokalu.
• wypowiedzenie stosunku prawnego przez wynajmującego - skuteczność doręczenia,
• rozwiązanie umowy najmu poprzez negocjacje lub sąd. 
15. Ulepszenia dokonane w lokalu mieszkalnym.
16. Bezumowne zamieszkiwanie w lokalu mieszkalnym czy też pomieszczeniu tymczasowym:
• roszczenia odszkodowawcze od gminy z tytułu niedostarczenia lokalu socjalnego lub pomieszczenia tymczasowego osobie uprawnionej do niego z mocy wyroku sądowego – udowodnienie szkody, przedawnienie roszczeń o naprawienie szkody, regres.
• odszkodowanie b. najemcy z tytułu zamieszkiwania, a nie mającego jeszcze prawomocnego orzeczenia sądowego o opróżnieniu lokalu oraz b. najemcy mającego już prawomocny wyrok sądowy o opróżnieniu lokalu. 
17. Obowiązki wynikające ze stosunku najmu: przed zawarciem umowy najmu i po jego zakończeniu. 
18. Przy omawianiu poszczególnych w/w zagadnień będą jednocześnie omawiane uchwały rad gmin w sprawie wieloletnich programów gospodarowania zasobem gminy oraz zasad wynajmowania lokali mieszkalnych jak również będzie podane orzecznictwo sądów administracyjnych w tym zakresie. 
19. Sprawy dotyczące najmu wynikające z przepisów Kodeksu cywilnego.
• omówienie art. 691 Kodeksu cywilnego (przy uwzględnieniu zaszłości),
• dodatkowe informacje w zakresie odpowiedzialności osób za zdanie lokalu w sytuacji braku uprawnionych do wstąpienia w stosunek najmu lokalu,
• omówienie art. 680 ¹ Kodeksu cywilnego w tym: prawa małżonków i rozwiedzionych małżonków w tym: zawarcie umowy najmu, uregulowanie najmu po rozwodzie przez byłych małżonków oraz szczegółowe omówienie tej problematyki począwszy od przepisów Kodeksu zobowiązań o najmie lokali, wydanego na podstawie rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej z dn. 27 X 1933 roku do obecnej chwili;
• omówienie innych spraw jak np.  prawa i obowiązki stron w razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu (zbycie budynku lub lokali w budynku – sytuacja prawna m.in. najemców),
• przedawnienie roszczeń majątkowych;
• inne sprawy związane z tą problematyką. 
20. Sprawy uregulowane przepisami Kodeksu postępowania cywilnego oraz przepisami wykonawczymi w tym:
• sprawa pomieszczeń tymczasowych;
• tryb postepowania w sprawach o opróżnienie lokalu lub pomieszczenia, m.in. sprawy związane z wnioskiem komornika o wszczęciu egzekucji, sprawa dot. orzeczeń sądowych zapadłych przed 16 listopada 2011 r., w których brak wskazania przyczyn eksmisji, o których mowa w art. 17 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów i po tej dacie, usunięcie ruchomości itp.; 
• problematyka związana z żądaniem przez powoda ustalenia przez sąd istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego czy też prawa;
• prawo do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe.
21. Orzecznictwo sądowe dotyczące całości omawianej problematyki.
 

• Pracownicy wydziałów gospodarki lokalami w urzędach gmin.
• Pracownicy i zarządzających zakładami gospodarki mieszkaniowej.
• Zarządzających TBS-ami i spółdzielniami mieszkaniowymi.
• Wszyscy zainteresowani profesjonalnym zarządzaniem zasobem lokalowym.

Prawnik ze specjalizacją gospodarka mieszkaniowa wieloletni pracownik oraz konsultant w Ministerstwie. Uczestnik prac legislacyjnych w zakresie zarządzania lokalami mieszkalnymi doświadczony szkoleniowiec i praktyk.